Đặc thù pháp lý của ngành
Chúng tôi tư vấn cho khách hàng ở cả hai phía của hợp đồng thuê nhà xưởng: chủ đầu tư xây xưởng cho thuê và doanh nghiệp sản xuất thuê xưởng để lắp đặt dây chuyền. Lợi ích của hai bên thường đối lập ở các điều khoản ít được chú ý: cải tạo, hoàn trả, gia hạn, và hệ quả khi một bên bán tài sản hoặc phá sản.
Hợp đồng thuê gắn liền với tình trạng pháp lý của đất: đất trong khu công nghiệp trả tiền một lần hay hằng năm, có được cho thuê lại không, thời hạn còn bao nhiêu năm. Các yếu tố này quyết định hiệu lực của hợp đồng thuê 10 năm.
Ba rủi ro thường gặp
Bên cho thuê không có quyền cho thuê lại
Trong nhiều trường hợp, bên thuê đất của Nhà nước trả tiền hằng năm không được cho thuê lại tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng thuê ký với bên như vậy có nguy cơ vô hiệu.
Điều khoản hoàn trả nguyên trạng
Bên thuê đầu tư hàng tỷ đồng để cải tạo, nhưng hợp đồng yêu cầu hoàn trả nguyên trạng khi kết thúc. Toàn bộ khoản đầu tư trở thành chi phí của bên thuê, có trường hợp kèm cả chi phí tháo dỡ.
Không có điều khoản khi đổi chủ
Chủ đầu tư bán nhà xưởng, hoặc thế chấp và bị xử lý tài sản. Khi hợp đồng thuê không ghi rõ nghĩa vụ kế thừa, bên thuê gặp rủi ro nếu chủ sở hữu mới không muốn tiếp tục.
Doanh nghiệp sản xuất thuê xưởng 10 năm tại Đồng Nai
Bên thuê dự kiến đầu tư 4 tỷ đồng cải tạo hệ thống điện và phòng cháy. Hợp đồng mẫu của chủ đầu tư yêu cầu hoàn trả nguyên trạng và cho phép chấm dứt sớm với báo trước 3 tháng. Chúng tôi đàm phán lại các nội dung: phụ lục hạng mục cải tạo, cơ chế bồi hoàn phần đầu tư chưa khấu hao khi chấm dứt sớm, quyền ưu tiên thuê tiếp. Hai bên đã ký hợp đồng sửa đổi.
Thuê nhà xưởng dài hạn hoặc xây dựng nhà xưởng cho thuê
Trao đổi 30 phút để xác định các nội dung cần rà soát.